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华夏幸福现状

据传,华夏幸福旗下公司的商票已经于1月8日开始停止兑付。债券市场表现欠佳,包括16华夏债、18华夏01、18华夏02、18华夏03等多支境内债券已经停牌。

1月13日,国际评级机构穆迪将华夏幸福债评级下调至“B2”。1月14日,惠誉将其从“BB-”下调至“B”。

1月15日,华夏幸福两笔非标产品未按期偿付,涉及中融-骥达11号和中融-融昱100号,共涉及资金11.2亿,已构成实质违约。

是否华夏幸福已经“凉凉”? 四面楚歌?

为何华夏幸福的惨状如此,这得从华夏幸福的成长史和业务模式说起

华夏幸福的“过往”

华夏幸福,成立于1998年,位于河北省廊坊市,定位工业园区运营开发商,已形成“园区+地产”的独特运营模式,更是最早探索PPP模式(“政府主导、企业运作、合作共赢“)的房地产商。由自己进行设计规划、土地整理、基础设施建设、提供公共配套服务、招商引资、产业孵化、产业加速,以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务。而当地政府仅对整个项目过程进行相关监督审批即可。规划设计开始直到最终运营维护的每一个环节,华夏幸福都有收入。

图:摘自《华夏幸福2019年年度报告》

华夏幸福的收入来源分为政府返还款和房地产销售两部分。

华夏幸福的“症结”

园区模式让账面上看起来极其丰满,但现实摸起来却很骨感。华夏幸福对资金需求量巨大,对融资现金流的依赖度极高。

以已到期的两款中融信托项目为例:

中融-融昱100号,募资规模10亿元。

用途:向华夏幸福产业新城(西安长安)发展有限公司增资款。

风控措施为华夏幸福到期回购,、并提供项目公司股权质押及和县鼎兴园区建设发展有限公司及武陟鼎兴园区建设发展有限公司以其账面全部应收账款提供质押担保。

中融-骥达11号,规模为10亿元。

用途:向大厂北京鼎鸿投资开发有限公司(华夏幸福全资子公司)发放信托贷款。

风控措施:华夏幸福提供担保,大厂回族自治县人民政府的约46.49亿应收账款提供质押担保并办理质押登记。

信托者课堂:华夏幸福业务模式获利高,灵活性以及可控度高这是其优点,在2017年也正是借着"雄安新区"千年大计的东风,在房地产市场占据了一席之地,但是项目投资周期长,资金量大,且主要收入来源为政府返还款,这势必造成对融资现金流的依赖,这在信托项目的风控中都有相应当地政府部门的应收帐款亦可见一斑。除信托贷款外,还有银行贷款、境内外发债等融资方式,因而对融资资金链的流畅要求是极大的,同时也如"踩钢丝"一步都不能出差错。目前单信托融资一项,便涉及华澳信托、五矿信托、外贸信托、西藏信托、大业信托、中融信托、华润信托、粤财信托、西部信托。

而2020年,华夏幸福销售额和盈利表现均出现大幅下滑,同时核心业务产业新城持续“失血”,导致财务指标恶化,全面触及监管给房企设置的三道红线,基本面不容乐观。华夏幸福2020半年报显示,一年内到期的有息债务共876.04亿元,而账面货币资金仅412.61亿元。

华夏幸福的“药方”

1月20日,针对公司在股债市场上的波动,华夏幸福回应称:目前公司生产经营情况正常。经营上加速回款,改善现金流;精准投资,严控支出;坚持产业新城平台化,加强对外合作。据公告,截至目前华夏幸福控股股东及其一致行动人已累计质押了3.85亿股票,占其持有公司股份的26.46%。

河北省政府承诺为华夏幸福提供高达95亿元的有条件财政支持,先转账30亿元一部分用于偿付其经营费用,剩余的约10亿元的部分用于兑付华夏幸福于1月20日到期的近15亿元的“16华夏债”的回售。

另外市场传闻,华夏幸福与第二大中国平安就新的合作协议进行磋商,短期内,引入新战投或可化解短期债务危机,然长远看,降低杠杆,满足房地产融资新规的要求,改善和升级、创新业务模式,调整战略,提高销售业绩,确保债券到期偿付。

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